Общая информация

Деятельность

Публикации в СМИ

Поиск по сайту

Подписка на новости

Личная страница

Вопрос-ответ

 :: КСП Курской области

г. Курск 17.01.2006 г.

Основание: Закон Курской области «О Контрольно-счетной палате Курской области», поручение Губернатора Курской области от 29.11.2005 г. № 01-19/621, удостоверение на право проведения проверки № 58 от 28.12.2005 г.

Цель проверки: изучить сложившуюся практику застройки административного центра Курской области города Курска, ее соответствие действующему законодательству и выполнение функций департаментом архитектуры и градостроительства города Курска и комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Курска по данному вопросу.

Исполнители: аудитор Контрольно-счетной палаты Курской области Маркин А.А., руководитель аппарата Швырев С.В., бухгалтер-ревизор Азжеуров В.В., главный специалист Халеев И.Е.

Объекты проверки: департамент архитектуры и градостроительства города Курска (руководитель – главный архитектор г. Курска Васильев А.С.), комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Курска (руководитель Лобосов В.Ю.).

Срок проведения проверки: с 05.12.2005 г. по 14.12.2005 г.

Перечень оформленных документов:

1. Акт проверки соответствия действующему законодательству сложившейся практики застройки административного центра Курской области города Курска и выполнения своих функций по данному вопросу, комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Курска в 2003 – 2005 годах, от 14.12.2005г.;
2. Акт проверки соответствия действующему законодательству сложившейся практики застройки административного центра Курской области города Курска и выполнения своих функций по данному вопросу департаментом архитектуры и градостроительства города Курска в 2003 – 2005 годах, от 14.12.2005 г.

Проверкой установлено:

В соответствии со статьей 35 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 г. № 73-ФЗ по 09.01.2005г. основным градостроительным документом, определяющим в интересах населения и государства условия формирования среды жизнедеятельности, направления и границы развития территорий, зонирование территорий, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, градостроительные требования к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо сохраняемых природных территорий, экологическому и санитарному благополучию является Генеральный план.

В 2003-2005 гг. сложившаяся система застройки г. Курска основывалась на Генеральном плане города Курска, разработанном институтом «Гипрогор» (г. Москва) в 1986 году и утвержденном Распоряжением Курского облисполкома от 30.04.1991 г. № 194-р.

Утвержденный Генеральный план содержит укрупненное деление территории города Курска на зоны застройки (жилые, производственные, административные и т.п.).

К указанному Генеральному плану в 1987 году разработан план детальной планировки Центральной части г. Курска, который до настоящего времени органами местного самоуправления (пункт 2 статьи 58 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 г. № 73-ФЗ) не утвержден. Планы детальной планировки Сеймского и Железнодорожного округов не разработаны.

Отсутствие утвержденной детальной планировки привело к тому, что в 2003–2005 гг. изданы постановления Администрации г. Курска на проектирование и строительство по 23 объектам (информация предоставлена Государственной инспекцией строительного надзора Курской области), которые не соответствуют рекомендациям, приведенным в проекте плана детальной планировки Центральной части г. Курска. Из проверенных 24 объектов в указанное количество вошло 6 объектов:

1. Административно-торговый комплекс по ул. Дзержинского - ул. Овечкина (заказчик - Коклин С.И.);
2. Предприятие общественного питания с летней площадкой по ул. Дзержинского (заказчики – Троян Т.Н., ООО «Татр»);
3. Здание для совершения банковских операций по ул. Дзержинского - ул. Добролюбова (заказчик - филиал № 8596 Сбербанка РФ);
4. Административное здание по ул. Садовая – ул. Радищева (заказчики – ООО ПСК «Спецтрубопроводстрой», ЗАО ПСК «Спецтрубопроводстрой», ЗАО «Спецтрансстрой»);
5. Торговый центр по ул. Красной Армии, 2А («Гранд») (заказчик - ООО «Курскинвестстрой – инвестиции и строительство общественных зданий);
6. Многоэтажный жилой дом по ул. Радищева, 79 со встроенными административными помещениями (заказчики – УГПС УВД Курской области, ООО ИСК «Коралл»).

Кроме того, в действующем Генеральном плане и проекте плана детальной планировки центральной части г. Курска не предусмотрено размещение автозаправочных станций (по данным Государственной инспекции строительного надзора по Курской области за 2003-2005 г. выдана разрешительная документация на строительство 9 автозаправочных станций на территории Центральной части г. Курска).

Во исполнение статей 22,24 и 26 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 г. № 73-ФЗ, органами государственной власти Курской области должны быть приняты законодательные и иные нормативно-правовые акты по следующим вопросам:

• об установлении порядка выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости;

• об утверждении и реализации градостроительной документации о градостроительном планировании развития территории области, а также схем и проектов развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур и благоустройства.

Фактически за 2003-2005 г. указанные вопросы на уровне области уполномоченными органами не урегулированы.

Кроме того, Постановлением Губернатора Курской области от 11.11.2005 г. № 788 признано утратившим силу Постановление Губернатора Курской области от 12.04.1997 г. № 573 «О соблюдении градостроительной дисциплины при планировке, застройке и реконструкции городов и других поселений».

Согласно статье 23 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 г. № 73-ФЗ, к ведению местного самоуправления в области градостроительства отнесено:

• принятие и изменение правил застройки, иных нормативных правовых актов органов местного самоуправления в области градостроительства;

• утверждение и реализация градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований и об их застройке, черте городских, сельских и других муниципальных образований, схем и проектов развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур и благоустройства указанных территорий;

• принятие решений об обеспечении потребностей населения в земельных участках из земель, находящихся в муниципальной собственности или переданных в ведение органов местного самоуправления, для осуществления градостроительной деятельности;

• выдача в установленном порядке разрешений на строительство объектов недвижимости;

• осуществление контроля за соблюдением нормативных правовых актов органов местного самоуправления в области градостроительства;

• осуществление контроля за соблюдением законодательства РФ о градостроительстве;

• выполнение функций заказчиков разработки градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований и об их застройке.

Аналогичные полномочия предусмотрены и в статье 8 Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ.

В г. Курске в 2003-2005 гг. градостроительная деятельность регулировалась следующими нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления:

1. Решение Курского городского собрания «О мерах по улучшению градостроительной деятельности на территории г. Курска», от 29.09.1998 г. № 40-1-РС;
2. Постановление Администрации города Курска «О составе градостроительного совета при департаменте архитектуры и градостроительства города Курска» от 26.11.2003 г. № 2272;
3. Постановление Администрации города Курска «Об отдельных условиях предоставления земельных участков под проектирование и строительство многоэтажных жилых домов на территории города Курска» от 26.12.2003 г. № 2505;
4. Постановление Администрации города Курска «О порядке переселения граждан в связи со сносом (переносом) домов, принадлежащих им на праве собственности, нанимателей и иных лиц из домов, находящихся в муниципальной собственности города Курска» от 07.07.2004 г. № 1668;
5. Постановление Администрации г. Курска от 06.10.2005 г. № 2828 «Об утверждении временных правил застройки и землепользования г. Курска», которые действуют до принятия решения Курским городским Собранием «Об утверждении Правил застройки и землепользования в городе Курске»;
6. Постановление Администрации города Курска «О внесении изменений в постановление администрации города Курска от 21 мая 2001 года № 633 «Правила подготовки правовых актов Главы города Курска и Администрации города Курска» (в редакции от 14 ноября 2003 года № 2188), от 28.10.2005 г. № 3023;
7. Распоряжение Администрации города Курска от 01.07.2005 г. № 996-ра (об образовании комиссии по выбору земельных участков для размещения объектов строительства и трасс инженерных сетей).

Решением Курского городского Собрания от 29.09.1998 г. № 40-1-РС «О мерах по улучшению градостроительной деятельности на территории г. Курска», утверждено Временное положение о регулировании градостроительной деятельности на территории г. Курска, в котором на местном уровне урегулированы вопросы, связанные с застройкой г. Курска.

Выборочная проверка соответствия действующему законодательству разрешительной документации на проектирование и строительство, произведена по 24 объектам на территории г. Курска, в том числе:

1. Гипермаркет «Линия» на ул. Энгельса (заказчик - ЗАО «Корпорация ГРИНН»);
2. Административно-торговый комплекс по ул. Дзержинского - ул. Овечкина (заказчик - Коклин С.И.);
3. 2 жилых многоэтажных дома по ул. Овечкина (заказчик - ООО «Инвестагропродукт»);
4. Предприятие общественного питания с летней площадкой по ул. Дзержинского (заказчики – Троян Т.Н., ООО «Татр»);
5. Здание для совершения банковских операций по ул. Дзержинского - ул. Добролюбова (заказчик - филиал № 8596 Сбербанка РФ);
6. Многоэтажный жилой дом со встроенными административными помещениями и магазином по ул. Дружининская (заказчик - ООО «Вариант-Мехстройсервис»);
7. Многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по ул. Пионеров (заказчик - ООО «Своя квартира»);
8. Многоэтажный жилой дом с общественными помещениями по ул. Красной Армии - ул. Гайдара (заказчик - МУП «УКС администрации города Курска);
9. Торгово-административное здание по ул. Красной Армии - ул. Добролюбова (заказчик - ООО «КурИАСЭБ»);
10. 3-я очередь многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу Красная площадь, 2/4 (заказчик - ОАО «Промышленно-строительный концерн Курскстройинвест»);
11. Административное здание по ул. Радищева, 7 (заказчики – Яхонтова Т.М., ООО «СИТИ»);
12. Спортивно-оздоровительный комплекс по ул. Садовая (заказчик - Областной совет общества «Трудовые резервы»);
13. Общественный центр по ул. Ленина - ул. Садовая (заказчик - ООО «Курская строительная компания»);
14. Административное здание по ул. Садовая – ул. Радищева (заказчики – ООО ПСК «Спецтрубопроводстрой», ЗАО ПСК «Спецтрубопроводстрой», ЗАО «Спецтрансстрой»);
15. Многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения, пристроенным зданием бизнес-центра и гаражами по ул. Дзержинского - ул. Советская (заказчик - ООО «Застройщик»);
16. Торговый центр по пр. Дружбы - ул. Веспремская (заказчик - ООО ПТП «Промресурс»);
17. Торговый центр по ул. Красной Армии, 2А («Гранд») (заказчик - ООО «Курскинвестстрой – инвестиции и строительство общественных зданий);
18. Торговый центр по ул. Харьковская, 24А (заказчик - Токарев В.В.);
19. Административное здание по ул. Энгельса - ул. Красной Армии (заказчик - ОАО «Курскэнерго»);
20. Многоэтажный жилой дом по ул. Радищева, 79 со встроенными административными помещениями (заказчики – УГПС УВД Курской области, ООО ИСК «Коралл»);
21. Торгово-оздоровительный комплекс по ул. Дзержинского (заказчик - ООО «Коммунальщик»);
22. Многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения по ул. Дружининская (заказчики – ООО «Застройщик», ООО «Росстройинвест-Омега»);
23. Многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения по ул. Почтовая - ул. Радищева (заказчик – ООО «Своя квартира»);
24. Торговый комплекс «Панорама» (заказчик – Орлов С.А.).

Проверка показала, что в целом требования действующих нормативных актов муниципального образования «город Курск» при оформлении разрешительной документации на проектирование и строительство по указанным 24 объектам соблюдаются.

На все объекты изданы постановления и распоряжения Администрации г. Курска о предоставлении земельных участков под проектирование и строительство объектов. Ситуационные планы по 24 объектам согласованы городскими службами. Переход функций заказчика по объектам оформлялся постановлениями Администрации г. Курска.

Департаментом архитектуры по всем 24 объектам выдавались заказчикам архитектурно-планировочные задания. Однако в нарушение требований Постановления Правительства Курской области от 20.12.2001 г. № 831 «Об утверждении формы архитектурно-планировочного задания на проектирование и строительство архитектурного объекта на территории Курской области», в 2003 г. архитектурно-планировочные задания по 5 объектам из проверенных 24 объектов (Общественный центр по ул. Ленина - ул. Садовая, Здание для совершения банковских операций по ул. Дзержинского - ул. Добролюбова, 3-я очередь многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу Красная площадь, 2/4, Торговый центр по ул. Красной Армии, 2А («Гранд») и Многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения, пристроенным зданием бизнес - центра и гаражами по ул. Дзержинского - ул. Советская) утверждены самостоятельно главным архитектором г. Курска без согласования с Главным архитектором Курской области.

По всем 24 объектам выданы положительные заключения Управлением государственной вневедомственной экспертизы проектов и смет при Правительстве Курской области. Из них на Градостроительном совете при департаменте архитектуры, созданном в соответствии с Постановлением Администрации г. Курска от 26.11.2003 г. № 2272, рассмотрена проектная документация по 12 объектам с выдачей проектировщикам и заказчикам рекомендаций по архитектурным и планировочным решениям.

При наличии утвержденной и согласованной документации на строительство объектов на территории г. Курска, (включая и охваченные проверкой) за 2003-2005 гг. инспекцией архитектурно-строительного надзора Курской области в ходе контроля за строительством выявлены нарушения действующих норм и правил, на 16.12.2005 г. по результатам контроля составлены 85 протоколов об административных правонарушениях, на застройщиков наложены штрафы на общую сумму 670,2 тыс. руб.

Согласно Отдельных условий предоставления земельных участков под проектирование и строительство многоэтажных жилых домов на территории города Курска, утвержденных постановлением Администрации города Курска от 26.12.2003г. №2505, при предоставлении земельного участка под проектирование и строительство многоэтажных жилых домов, должны заключаться договора о передаче 10 % общей площади объекта в муниципальную собственность города Курска.

При этом 10% общей площади объекта, подлежащие передаче в муниципальную собственность города Курска, по соглашению сторон могут быть сформированы за счет площади квартир, передаваемых в муниципальную собственность города Курска, и площади нежилых помещений, передаваемых в муниципальную собственность города Курска.

За 2004 г. и 11 месяцев 2005 гг. комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Курска заключен 61 предварительный договор о передаче в муниципальную собственность г. Курска жилых помещений в счет 10 % от общей площади жилых домов. По состоянию на 01.12.2005 г., в муниципальную собственность г. Курска застройщиками передано 46 квартир общей площадью 2837,2 м2, в том числе в счет возмещения за снос объектов муниципального жилого фонда – 13 квартир общей площадью 689,4 м2.

Кроме того, предусматривалось, что по соглашению сторон передача 10% общей площади объекта в муниципальную собственность города Курска может быть заменена перечислением денежной компенсации в бюджет города Курска в размере 10% от стоимости строительно-монтажных работ.

Администрацией города Курска 20.05.2005 г. принято постановление №1328 о замене получателя 10% от стоимости строительно-монтажных работ с бюджета города Курска на внебюджетный фонд администрации города Курска.

По состоянию на 21.12.2005 г., в соответствии с постановлением Администрации города Курска от 26.12.2003г. №2505, во внебюджетный фонд администрации города Курска поступили от застройщиков денежные средства на общую сумму 13000,0 тыс. руб.

В соответствии с Положением о порядке образования и использования внебюджетного фонда администрации города Курска утвержденным решением Курского городского Собрания от 18.10.1999г. № 14-2-РС (в редакции от 22.05.2001г.), расходование средств внебюджетного фонда производится по распоряжению Главы города Курска на цели прямо не предусмотренные на жилищное строительство для муниципальных нужд.

Следует отметить, что в г. Курске к ветхому жилому фонду, подлежащему сносу или реконструкции, относятся 370 домов общей площадью 98984,0 м2, непригодными для постоянного проживания являются 42 жилых дома общей площадью 15229,0 м2, согласно городской целевой программы «Переселение жителей города Курска из ветхого и аварийного жилого фонда на 2004-2010 годы», утвержденной Решением Курского городского Собрания от 18 февраля 2004 г. N 12-3-РС.

Постановлением Администрации города Курска от 21.09.2004 г. № 2359, определено в период 2004-2006 гг. осуществить корректуру Генерального плана города Курска. Муниципальный контракт на выполнение указанных работ заключен департаментом архитектуры и градостроительства города Курска с ФГУП «Гипрогор» (г. Москва).

Смета на выполнение проектных работ по корректировке Генерального плана города Курска составлена ФГУП «Гипрогор» и согласована департаментом архитектуры на общую сумму 10042,6 тыс. руб.

По состоянию на 01.12.2005 г., работы по корректировке Генерального плана города Курска профинансированы на сумму 3810,0 тыс. руб., в том числе:

• за счет средств бюджета г. Курска – 1310,0 тыс. руб.;

• за счет средств областного бюджета – 2500,0 тыс. руб.

Проверка использования средств, выделенных департаменту архитектуры из областного бюджета в сумме 2500,0 тыс. руб., показала:

По договору № 29 от 25.03.2005 г. комитетом строительства и стройиндустрии Курской области переданы департаменту архитектуры функции заказчика по корректировке Генерального плана города Курска за счет средств областного бюджета согласно Перечню строек и объектов для областных государственных нужд на 2005 г., финансируемых за счет государственных капитальных вложений, предусмотренных в областном бюджете на 2005 г., утвержденному Постановлением Правительства Курской области, от 13.07.2005 г. № 103 (с изменениями внесенными Постановлениями Правительства Курской области от 06.09.2005 г. № 131 и от 21.09.2005 г. № 134). Оплату выполненных работ осуществляет комитет строительства и стройиндустрии Курской области.

Средства областного бюджета в сумме 2500,0 тыс. руб. комитетом строительства и стройиндустрии Курской области направлены:

1. по договору № 3470 от 27.09.2004 г., заключенному между департаментом архитектуры и ФГУП «Гипрогор», комитетом строительства и стройиндустрии Курской области произведено погашение задолженности перед ФГУП «Гипрогор» на сумму 1560,0 тыс. руб. за выполненные работы по разработке градостроительной документации (предпроектные работы, сводная программа работ, концепция корректуры Генерального плана города Курска) по акту сдачи-приемки № 36 от 09.12.2004 г. на сумму 2000,0 тыс. руб.;
2. по договору № 3470-3 от 21.03.2005 г., заключенному между комитетом строительства и стройиндустрии Курской области, департаментом архитектуры и ФГУП «Гипрогор», комитетом строительства и стройиндустрии Курской области оплачены выполненные ФГУП «Гипрогор» работы на сумму 940,0 тыс. руб. по составлению сводного опорного плана города Курска (акт сдачи-приемки № 56 от 05.07.2005 г. на сумму 940,0 тыс. руб.).

Земельный кодекс РФ основывается на принципах платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

Проверка показала, что в 2003г., 2004г. и за 9 месяцев 2005 г., при выделении земельных участков, которые находятся в собственности г. Курска, под застройку нарушались требования Земельного кодекса РФ.

Статьей 29 Земельного кодекса РФ установлено, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов местного самоуправления. Пунктом 2 ст. 30 Земельного кодекса РФ определено, что предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;

Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием:

1) государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;

2) заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность;

3) заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Статья 38 Земельного кодекса РФ дает подробное разъяснение о порядке приобретения земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах), а именно:

1. Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка;
2. В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация;
3. Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка;
4. Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется Правительством Российской Федерации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом.

В соответствии со статьей 38 Земельного кодекса РФ и Гражданским кодексом Российской Федерации, Правительство Российской Федерации приняло Постановление «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» от 11.11.2002 г. N 808, которым:

1. утвердило Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков;
2. установило, что до разграничения государственной собственности на землю:

а) организация и проведение торгов по продаже находящихся в государственной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее именуются - торги) осуществляются применительно к утвержденным Правилам;

б) организатором торгов выступает орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков, или специализированная организация, действующая на основании договора с ними, которые определяют на основании отчета независимого оценщика, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения («шаг аукциона») при проведении торгов в форме аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, а также размер задатка и средства массовой информации, в которых подлежит опубликованию извещение о проведении торгов. Заключают договоры купли-продажи или аренды земельного участка.

Губернатором Курской области 23.12.2002 г. принято Постановление №714 «О Постановлении Правительства РФ от 11.11.2002 г. N 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков». Данным постановлением установлены аналогичные Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.

Курским городским Собранием принят ряд нормативных актов по регулированию данного вопроса:

1. Постановление Курского городского Собрания «О решении Курского городского Собрания «О порядке организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территории г. Курска или права их аренды» от 29.09.1998 г. № 81-1-ПС;
2. Решение Курского городского Собрания «О порядке организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территории г. Курска или права их аренды» от 29.09.1998 г. № 42-1-РС;
3. Постановление Курского городского Собрания «Об утверждении Положения о порядке подготовки документов (материалов) для организации и проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже земельных участков или права аренды» от 22.07.1999 г. № 181 (с изменениями от 18.12.2002г. № 1976);
4. Решение Курского городского Собрания «Об утверждении Положения об особенностях регулирования земельных отношений на территории города Курска» от 23.03.2000 г. № 49-2-РС.

В соответствии с Постановлением Курского городского Собрания «Об утверждении Положения о порядке подготовки документов (материалов) для организации и проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже земельных участков или права аренды» от 22.07.99г. №181 (с изменениями от 18.12.02г. №1976), организатором торгов (аукционов, конкурсов) по продаже земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, или права их аренды выступает администрация города Курска в лице комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Курска (пункт 2.1).

В ходе проверки установлено, что комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Курска (далее земельный комитет), за период с 01.01.2003 г. по 30.09.2005г.:

1. заключено 103 договора купли-продажи земельных участков (без учета гаражей и индивидуального жилищного строительства) общей площадью 181,8 тыс. м2 на сумму 32282,3 тыс. руб.

Наибольшее количество земельных участков за 2003-2005 гг. продано Полунину В.В. – 12 участков общей площадью 31524,0 м2 и ООО ПТП «Промресурс» - 7 участков общей площадью 21855,0 м2;

2. заключено 119 договоров аренды земельных участков общей площадью 483,7 тыс. м2 на период проектирования и строительства.

Наибольшая площадь земельных участков за 2003-2005 гг. предоставлена в аренду МУП «УКС Администрации г. Курска» - 68505,0 м2, ФГОУ ВПО «Курская ГСХА» - 42531,0 м2, ООО «Курская строительная компания» - 32776,0 м2, ООО ПТП «Промресурс» - 29927,0 м2, ООО «Застройщик» - - 20420,0 м2;

3. за 2003-2004 гг. и 10 месяцев 2005 г. сумма арендных платежей за все земельные участки г. Курска поступивших в городской бюджет (включая платежи по договорам, заключенным до 01.01.2003 г.) составила 147727,2 тыс. руб.:

• 2003 год—39220,0 тыс. руб.;

• 2004 год—51001,9 тыс. руб.;

• 10 месяцев 2005 года— 57505,3 тыс. руб.;

4. подготовлено и опубликовано извещений с предложением об аренде земельных участков на территории г. Курска, с указанием конкретных участков:

• 2003 год—7 публикаций на 46 участков;

• 2004 год—2 публикации на 19 участков;

• 9 месяцев 2005 года—3 публикации на 23 участка;

5. подготовлено и опубликовано извещений о проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, с указанием участков предлагаемых для выставления на торги:

• 2003 год—4 публикации на 21 участок;

• 2004 год—2 публикации на 17 участков;

• 9 месяцев 2005 года—2 публикации на 7 участков;

6. количество заключенных договоров купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка по результатам торгов:

• 2003 год—не заключалось;

• 2004 год—2 договора, в том числе Кичигин Е.А. (начальная цена 100,0 тыс. руб., продажная цена 110,0 тыс. руб.), ООО «К-Регион» (начальная цена 275,0 тыс. руб., продажная цена 302,5 тыс. руб.);

• 9 месяцев 2005 года—1 договор с ООО «Ассоль» (начальная цена 40,0 тыс. руб., продажная цена 48,0 тыс. руб.).

Начальная цена земельных участков, земельным комитетом определялась самостоятельно, то есть без привлечения независимого оценщика и только с 19.11.2005 г. заключен договор с Курским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация», для определения начальной цены земельных участков.

Заключение земельным комитетом договоров аренды земельных участков без публикаций и торгов производилось на основании изданных администрацией города Курска постановлений. Земельный комитет, неоднократно представлял «Особое мнение» по проектам постановлений администрации г. Курска о необходимости соблюдения публичности предоставления земельных участков, проведения торгов (конкурсов, аукционов), или заблаговременной публикации в средствах массовой информации сообщения о предполагаемом предоставлении земельных участков под застройку.

Однако, нормы статей 30, 38 Земельного кодекса РФ и Постановления Правительства Российской Федерации «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» от 11.11.2002 г. N 808, при заключении договоров аренды не выполнялись в части проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В бюджете города Курска в 2003 и 2004 гг., поступление собственных доходов составили 498,8 млн. руб. и 493,7 млн. руб. соответственно, или 46,9 % и 29,1 % от всех доходов, безвозмездные поступления от других бюджетов бюджетной системы Российской Федерации в 2003 и 2004 гг., составили 565,5 млн. руб. и 1203,0 млн. руб. соответственно, или 53,1 % и 70,9 % от всех доходов (на основе данных приведенных в Решениях Курского городского Собрания «Об исполнении бюджета города Курска за 2004 год» от 17.06.2005 г. № 116-3-РС и «Об исполнении бюджета города Курска за 2003 год» от 19.11.2004 г. № 54-3-РС).

Дефицит бюджета в 2003 году составил 201,9 млн. руб., в 2004 году бюджет исполнен с профицитом в сумме 12,8 млн. руб., на 2005 год дефицит бюджета планируется в сумме 36,2 млн. руб.

В бюджете города Курска на 2005 год доля собственных доходов планируется 59,8% (1008,3 млн. руб.), доля безвозмездных перечислений 40,2% (678,9 млн. руб.) от всех доходов (1687,2 млн. руб.), дефицит бюджета ожидается в сумме 36,2 млн. руб.

Из проведенного анализа становится очевидным, что бюджет города Курска более чем на 50 % формируется за счет дотаций, субвенций и субсидий от других бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, однако поступления от продажи права на заключение договоров аренды по результатам торгов в бюджете города Курска не предусматривались.

В 2002 г. проведены торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по адресу г. Курск, стык пр. Дружбы - ул. Веспремская, в которых при расчете начальной цены участка применена кратность ставки земельного налога равная 50. При продаже права на заключение данного договора аренды, согласно подшитому в дело расчету, начальная цена определена в сумме 5809,0 тыс. руб., а в протоколе о результатах аукциона начальная цена продажи права аренды земельного участка, указана в сумме 2904,5 тыс. руб.

На основе приведенного расчета, Контрольно-счетной палатой Курской области, произведен ориентировочный расчет предполагаемых потерь бюджета от заключения договоров аренды и купли продажи земельных участков в г. Курске, без проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды за период с 01.01.03г. по 30.09.05г. Произведенные расчеты приблизительны и могут колебаться как в большую, так и в меньшую стороны.

Ориентировочный расчет среднего коэффициента градостроительной ценности и средней ставки земельного налога *

*согласно решений Курского городского Собрания от 06.11.02г. №218-2-РС, от 11.11.03г. №4-3-РС, от 26.11.04г. №68-3-РС.

Ориентировочный расчет средней начальной цены земельных участков, по которым заключены договора купли-продажи и аренды за период с 01.01.03г. по 30.09.05г. *

*на основе «Расчета начальной цены продажи права аренды земельного участка по адресу стык проспекта Дружбы с улицей Веспремская» произведенного заместителем руководителя комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Курска Алексеенко В.А. (Дело №54218).

** по данным комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Курска

*** 682185 х 1,562177 х 12,08213333 х 50 = 643,8 млн. руб.

В соответствии с пунктом 8 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.11.01г. № 146-ФЗ, пунктом 16 Постановления Правительства Российской Федерации «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» от 11.11.02г. № 808, Постановлением Губернатора Курской области «О Постановлении Правительства РФ от 11 ноября 2002г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» от 23.12.02г. №714, Постановлениями и Решениями Курского городского Собрания по данному вопросу определено, что орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков, определяют на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, величину повышения начальной цены земельного участка («шаг аукциона») при проведении торгов в форме аукциона, в размере от 1 до 5 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы. «Шаг аукциона» не изменяется в течение всего аукциона.

Согласно представленных протоколов о результатах проведенных комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Курска аукционов за период с 01.01.2003 г. по 30.09.2005г. (Кичигин Е.А., ООО «К-Регион» ООО «Ассоль»), цена продажи по отношению к начальной цене возросла на 10%.

Можно сделать предположение, что при проведении торгов по всем вышеперечисленным земельным участкам начальная цена также могла повыситься на 10% или на 64,4 млн. руб. в натуральном выражении (643,8 х 10%).

Следовательно, предполагаемые потери бюджета от заключения договоров аренды и купли продажи земельных участков в г. Курске, без проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже земельных участков или права аренды, могли составить за период с 01.01.2003 г. по 30.09.2005 г. 708,2 млн. руб. (643,8 млн. руб. за заключения договоров купли-продажи права на заключение договоров аренды и 64,4 млн. руб. – возможный рост начальной цены по результатам торгов) без учета инфляции.

Фактически, по результатам торгов, за проверяемый период заключено 3 договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка по которым поступления в бюджет города Курска составили 460,5 тыс. руб.

Согласно ориентировочному расчету, произведенному Контрольно-счетной палатой, предполагаемые доходы бюджета г. Курска от продажи права на заключение договоров аренды, за период с 01.01.2003 г. по 30.09.2005 г., могли составить 707,7 млн. руб., или более 257 млн. руб. ежегодно.

Следовательно, используя дополнительный источник поступления доходов в бюджет города Курска, можно достичь бездефицитного бюджета, сократить долю безвозмездных поступлений от других бюджетов бюджетной системы обеспечить оплату работ по корректировке Генерального плана г. Курска и планов детальной планировки городской территории.

В формах договоров аренды, утвержденным Постановлением Администрации города Курска от 08.10.2002г. №1510 «Об утверждении форм договоров аренды и договора безвозмездного срочного пользования земельными участками в городе Курске» указано, что договор, заключенный на срок не менее одного года, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 1. Главы III, Постановления Губернатора Курской Области «Об утверждении положения о плате за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» от 10.02.04г. № 79, предусмотрено, что размеры платы за регистрацию устанавливаются в зависимости от срока проведения регистрационных действий и составляют для юридических лиц – 7,5 тыс. руб. за осуществление государственной регистрации прав в течение 14 дней и 5,0 тыс. руб. за осуществление государственной регистрации прав в течение месяца. Пункт 9. упомянутой Главы устанавливает размер платы за регистрацию договора аренды недвижимого имущества для юридических лиц, который составляет 2,0 тыс. руб.

В большинстве случаев в постановлениях администрации г. Курска, оговаривается срок заключения договора аренды 364 дня, т.е. менее 1 года, что позволяет арендаторам на основании статьи 26 Земельного кодекса РФ не осуществлять государственную регистрацию сделок с земельными участками.

Например:

1. Постановлением администрации г. Курска от 21.01.03г. №42, для строительства жилого дома со встроенными помещениями областного отдела ЗАГС по адресу Кр. Площадь 2/4, ОАО «Промышленно-строительный концерн Курскстройинвест» предоставлен в аренду сроком на 364 дня земельный участок. По истечении указанного срока, по нему принято аналогичное решение - постановление от 20.02.04г. №393.
2. Постановлением администрации г. Курска от 17.04.03г. №597, для строительства общественного центра по адресу ул. Ленина – ул. Садовая, обществу с ограниченной ответственностью «Курская строительная компания» предоставлен в аренду сроком на 1 год земельный участок, постановлением от 10.08.05г. №2196 предоставлен этот же земельный участок в аренду сроком на 364 дня
3. Постановлением администрации г. Курска от 18.09.03г. №1771, для строительства административного здания по адресу ул. Садовая-ул. Радищева, ЗАО ПСК «Спецтрубоводстрой» предоставлен в аренду сроком на 1 год земельный участок, постановлением от 16.12.04г. №3098 предоставлен этот же земельный участок в аренду сроком на 364 дня.

По всем указанным земельным участкам строительство объектов, расположенных на них до настоящего времени не завершено.

При условии заключения договоров всего на 2 дня больше, то есть сроком на 1 год, права на земельные участки подлежат государственной регистрации в соответствии со статьей 25 Земельного кодекса РФ и статьей 11 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 05.12.2005г.), что повлечет уплату государственной пошлины, зачисляемой до 01.01.05г. Учреждению юстиции для поддержания и развития системы государственной регистрации прав, а с 01.01.05г. - в федеральный бюджет.

На уровне муниципального образования г. Курск не отработан вопрос о выделении земельных участков под строительство входов и площадок обслуживания при реконструкции квартир на 1-х этажах зданий под магазины и административные помещения. Указанные входы и площадки обслуживания в большинстве случаев располагаются за пределами красных линий застройки и уменьшают размеры тротуаров (данные предоставлены Государственной инспекцией строительного надзора Курской области).

Оформление договоров аренды земельных участков под строительство входов и площадок обслуживания при реконструкции квартир на 1-х этажах зданий под магазины и административные помещения, может обеспечить дополнительные поступления арендной платы в бюджет г. Курска.

Выводы:

1. В 2003-2005 гг. сложившаяся система застройки г. Курска основывалась на Генеральном плане города Курска, разработанном институтом «Гипрогор» (г. Москва) в 1986 году и утвержденном Распоряжением Курского облисполкома от 30.04.1991 г. № 194-р;
2. Планы детальной планировки Сеймского и Железнодорожного округов не разработаны. План детальной планировки Центральной части г. Курска, до настоящего времени органами местного самоуправления не утвержден;
3. Отсутствие утвержденной детальной планировки привело к тому, что в 2003–2005 гг. изданы постановления Администрации г. Курска на проектирование и строительство по 23 объектам, которые по информации предоставленной Государственной инспекцией строительного надзора Курской области не соответствуют рекомендациям, приведенным в проекте плана детальной планировки Центральной части г. Курска;
4. В действующем Генеральном плане и проекте плана детальной планировки центральной части г. Курска не предусмотрено размещение автозаправочных станций, а по данным Государственной инспекции строительного надзора по Курской области за 2003-2005 г. выдана разрешительная документация на строительство 9 автозаправочных станций на территории Центральной части г.Курска;
5. Во исполнение статей 22,24 и 26 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 г. № 73-ФЗ, органами государственной власти Курской области не приняты законодательные и иные нормативно-правовые акты по вопросам: установления порядка выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости и утверждении, реализации градостроительной документации о градостроительном планировании развития территории области, а также схем и проектов развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур и благоустройства;
6. Выборочная проверка, произведенная по 24 объектам на территории г. Курска показала, что в целом требования действующих нормативных актов муниципального образования «город Курск» при оформлении разрешительной документации на проектирование и строительство соблюдаются, однако в нарушение требований Постановления Правительства Курской области от 20.12.2001 г. № 831 «Об утверждении формы архитектурно-планировочного задания на проектирование и строительство архитектурного объекта на территории Курской области», архитектурно-планировочные задания по 5 объектам, из 24 объектов охваченных проверкой, в 2003 г. самостоятельно утверждены главным архитектором г. Курска без согласования с главным архитектором Курской области;
7. При наличии утвержденной и согласованной документации на строительство объектов на территории г. Курска, (включая и охваченные проверкой) за 2003г., 2004г. и 9 месяцев 2005 г. инспекцией архитектурно-строительного надзора Курской области в ходе контроля за строительством выявлены нарушения действующих норм и правил и составлено 85 протоколов об административных правонарушениях, на застройщиков наложены штрафы на общую сумму 670,2 тыс. руб. Согласно Отдельных условий предоставления земельных участков под проектирование и строительство многоэтажных жилых домов на территории города Курска, утвержденных постановлением Администрации города Курска от 26.12.2003г. №2505, при предоставлении земельного участка под проектирование и строительство многоэтажных жилых домов, должны заключаться договора о передаче 10 % общей площади объекта в муниципальную собственность города Курска. При этом 10% общей площади объекта, подлежащие передаче в муниципальную собственность города Курска, по соглашению сторон могут быть сформированы за счет площади квартир, передаваемых в муниципальную собственность города Курска, и площади нежилых помещений, передаваемых в муниципальную собственность города Курска. За 2004 г. и 11 месяцев 2005 гг. комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Курска заключен 61 предварительный договор о передаче в муниципальную собственность г. Курска жилых помещений в счет 10 % от общей площади жилых домов. По состоянию на 01.12.2005 г., в муниципальную собственность г. Курска застройщиками передано 46 квартир общей площадью 2837,2 м2, в том числе в счет возмещения за снос объектов муниципального жилого фонда – 13 квартир общей площадью 689,4 м2.;
8. Администрацией города Курска 20.05.2005 г. принято постановление №1328 о замене получателя средств в размере 10% от стоимости строительно-монтажных работ с бюджета города Курска на внебюджетный фонд администрации города Курска. В соответствии с Положением о порядке образования и использования внебюджетного фонда администрации города Курска утвержденным решением Курского городского Собрания от 18.10.1999г. № 14-2-РС (в редакции от 22.05.2001г.), расходование средств внебюджетного фонда производится по распоряжению Главы города Курска на цели прямо не предусматривающие жилищное строительство для муниципальных нужд. По состоянию на 21.12.2005 г., во внебюджетный фонд администрации города Курска поступили от застройщиков денежные средства на общую сумму 13000,0 тыс. руб. До 20.05.2005 г., согласно постановления Администрации города Курска от 26.12.2003г. №2505, застройщиками передавались в муниципальную собственность г. Курска жилые помещения, всего передано 46 квартир общей площадью 2837,2 м2. При этом, в г. Курске к ветхому жилому фонду, подлежащему сносу или реконструкции, относятся 370 домов общей площадью 98984,0 м2, непригодными для постоянного проживания являются 42 жилых дома общей площадью 15229,0 м2;
9. Постановлением Администрации города Курска от 21.09.2004 г. № 2359, определено осуществить корректуру Генерального плана города Курска в период 2004-2006 гг. Муниципальный контракт на выполнение указанных работ заключен с ФГУП «Гипрогор» (г. Москва) со сметной стоимостью 10042,6 тыс. руб. По состоянию на 01.12.2005 г., работы профинансированы на сумму 3810,0 тыс. руб., в том числе за счет средств областного бюджета – 2500,0 тыс. руб. и за счет средств бюджета г. Курска – 1310,0 тыс. руб.;
10. Заключение земельным комитетом договоров аренды земельных участков без публикаций и торгов производилось на основании изданных администрацией города Курска постановлений, несмотря на неоднократно представлявшиеся Земельным комитетом «Особое мнение» о необходимости соблюдения публичности предоставления земельных участков, проведения торгов (конкурсов, аукционов), или заблаговременной публикации в средствах массовой информации сообщения о предполагаемом предоставлении земельных участков под застройку;
11. Начальная цена земельных участков, земельным комитетом определялась самостоятельно, то есть без привлечения независимого оценщика и только с 19.11.2005 г. заключен договор с Курским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация», для определения начальной цены земельных участков;
12. При заключении договоров аренды не выполнялись в части проведения торгов (конкурсов, аукционов) положения статей 30, 38 Земельного кодекса РФ и Постановления Правительства Российской Федерации «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» от 11.11.2002 г. N 808;
13. При формировании бюджетов города Курска более чем на 50 % за счет дотаций, субвенций и субсидий от других бюджетов бюджетной системы РФ, поступления от продажи права на заключение договоров аренды по результатам торгов в бюджете города Курска в 2003-2005 гг. не предусматривались;
14. Согласно ориентировочному расчету, произведенному Контрольно-счетной палатой, предполагаемые потери бюджета города Курска от не проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже земельных участков или права аренды, могли составить за период с 01.01.2003 г. по 30.09.2005 г. 708,2 млн. руб. (643,8 млн. руб. за заключения договоров купли-продажи права на заключение договоров аренды и 64,4 млн. руб. – возможный рост начальной цены по результатам торгов) без учета инфляции. При этом, фактически, по результатам 3 проведенных торгов, поступления в бюджет города Курска составили 0,5 млн. руб. Следовательно, предполагаемые дополнительные доходы бюджета г. Курска, могли составить 707,7 млн. руб., или более 257 млн. руб. ежегодно, что позволило бы достичь бездефицитного бюджета города Курска, сократить долю безвозмездных поступлений от других бюджетов бюджетной системы и обеспечить оплату работ по корректировке Генерального плана г. Курска и планов детальной планировки городской территории;
15. В большинстве случаев в постановлениях администрации г. Курска, оговаривается срок заключения договора аренды 364 дня, т.е. менее одного года, что позволяет арендаторам на основании статьи 26 Земельного кодекса РФ не осуществлять государственную регистрацию сделок с земельными участками. При этом по некоторым земельным участкам строительство объектов, расположенных на них с перезаключением договоров аренды до настоящего времени не завершено;
16. На уровне муниципального образования г. Курск не отработан вопрос о заключении договоров аренды земельных участков под строительство входов и площадок обслуживания при реконструкции квартир на 1-х этажах зданий под магазины и административные помещения, что может также обеспечить дополнительные поступления в бюджет г. Курска.

Предложения:

1. Органам местного самоуправления муниципального образования «город Курск»:

• осуществлять заключение договоров аренды исключительно с продажей права их заключения на торгах;

• предусмотреть поступления от продажи права на заключение договоров аренды в бюджете города Курска;

• пересмотреть направления использования средств поступающих во внебюджетный фонд города Курска, в счет 10% стоимости строительно-монтажных работ, в части увеличения строительства жилья, предназначенного для переселения граждан из ветхого и аварийного жилья;

2. Органам государственной власти Курской области рассмотреть вопросы:

• о возможности внесения изменений в Закон Курской области «Об административном центре Курской области» в части усиления роли органов государственной власти области в решении вопросов застройки города Курска;

• о проведении проверки исполнения бюджета муниципального образования «город Курск» за 2005 год;

3. Органам государственной исполнительной власти Курской области при расчете финансовой помощи бюджету муниципального образования «город Курск» учитывать их возможности по формированию собственных доходов.

Аудитор Маркин А.А.

Новости

Ваше мнение

Регистрация

Логин

Пароль

забыли пароль?
регистрация